import InfoCard from ‘../../components/mdx/InfoCard.tsx’ import ComparisonRow from ‘../../components/mdx/ComparisonRow.tsx’ import CaseStudy from ‘../../components/mdx/CaseStudy.tsx’ import ExpertQuote from ‘../../components/mdx/ExpertQuote.tsx’
Egyszerű bejelentés vagy teljes engedély – melyik kell neked?
A legtöbb családi ház építéséhez 2026-ban nem kell építési engedély. Az „egyszerű bejelentés" rendszer pont erre való – de nem olyan egyszerű, mint amilyennek hangzik.
Egyszerű bejelentés (az esetek 80-90%-a):
- 300 m² alatti új lakóépület építése
- Meglévő lakóépület 300 m²-ig történő bővítése
- Lakóépületen belüli alaprajz-módosítás (válaszfal áthelyezés)
Teljes építési engedély kell:
- 300 m² feletti lakóépület
- Nem lakás célú épület (iroda, műhely, üzlet)
- Műemléki környezetben lévő ingatlan
- Ha a helyi építési szabályzat (HÉSZ) külön előírja
- Többlakásos társasház építése
Hogyan működik az egyszerű bejelentés 2026-ban?
A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 2025. január 1-től új eljárási rendet hozott. Az egyszerű bejelentés már nem egy „odavetett papír" – hanem formális közigazgatási eljárás.
A folyamat lépésről lépésre:
1. Építész megbízása és tervkészítés (2-6 hónap) Az építész elkészíti az építészeti-műszaki dokumentációt: alaprajzok, metszetek, homlokzatok, helyszínrajz, energetikai számítás. Ez nem egyenlő a kiviteli tervvel – az engedélyezéshez elegendő a bejelentési terv.
2. Feltöltés az e-Építés portálra (ÉTDR) (1 nap) Az építész a www.e-epites.hu portálon keresztül nyújtja be a bejelentést. A tervrajzokat, a tervezői nyilatkozatot és a kamarai jogosultság-igazolást itt tölti fel.
3. Tudomásulvételi időszak (20 nap) A hatóság 20 napon belül tudomásul veszi – vagy kifogást emel. Ha nincs kifogás, az építkezés megkezdéséhez nem kell külön határozat.
4. Építkezés megkezdése (a 20 nap letelte után) Az e-naplót meg kell nyitni, és a tervezői művezetés folyamatos kell legyen.
A TEKA – mi változott az OTÉK helyett?
A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet – közismert nevén TEKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) – 2025. január 1-től hatályos, kötelező alkalmazás 2025. július 1-től.
A legfontosabb változások a családi ház építőknek:
1. Beépítési magasság – korábban az „építménymagasság“ számított, most a „beépítési magasság” a mérvadó. Ez más mérési módszer – ellenőrizd az építészeddel.
2. Tetőhajlásszög – a magastetős épületnél a tető legalább 80%-án 30-45° közötti hajlásszög szükséges. 45°-nál meredekebb nem építhető. Lapostetőnél maximum 5°.
3. Zöldfelület – a TEKA erősebb zöldfelületi követelményeket hoz. A telek beépítetlen részének minimum százaléka megnőhet.
4. Helyi szabályzatok – a HÉSZ-eket a TEKA-hoz kell igazítani. Átmeneti időszakban (2025.07.01-ig) az OTÉK és TEKA szabályai párhuzamosan érvényesülhetnek.
Mihez nem kell sem engedély, sem bejelentés?
A 281/2024. Korm. rendelet tételesen felsorolja azokat a tevékenységeket, amelyekhez semmilyen engedélyezés nem szükséges:
- Kerítés – 2 m magasságig (szomszéd felőli oldalon is)
- Kerti tároló, szín – 6 m² alapterületig, 3 m gerincmagasságig
- Kerti medence – zárt rendszerű, nem alápincézett
- Napelemes rendszer – meglévő tetőre telepítve, ha nem változtatja a tetőszerkezetet
- Belső átalakítás – teherhordó szerkezet érintése nélkül (válaszfal bontás/építés)
- Nyílászáró csere – azonos méretben és kiosztásban
- Homlokzati hőszigetelés – ha nem változtatja az épület megjelenését lényegesen
- Klíma külső egység – utcafrontra nem, udvari homlokzatra igen
- Járda, burkolat – az ingatlanon belül
- Tereprendezés – ha nem változtatja a természetes terepszintet 1 m-nél jobban
Kötelező tervezői művezetés – ez az új szabály
- október 1-től a 300 m² alatti lakóépületeknél is kötelező a tervezői művezetés (korábban ez opcionális volt).
Ez azt jelenti, hogy az építészed nemcsak megtervezi a házat – hanem az építkezés során is felügyeli, hogy a kivitelezés megfelel-e a terveknek. Az építész kiszáll az építkezésre a kritikus pontokon (alapozás, falazás, tetőszerkezet, gépészet), és az e-naplóba bejegyzi az észrevételeit.
Miért jó ez neked? Mert a tervező – aki a legjobban ismeri a saját tervét – ellenőrzi a kivitelezőt. Ha a kőműves eltér a tervtől, a tervező azonnal szól.
Mennyibe kerül? A tervezői művezetés díja jellemzően a tervezési díj 15-25%-a. Egy 3 milliós tervezési díjnál ez 450-750 ezer Ft a teljes építkezésre. Nem olcsó – de a hibás kivitelezés javítása ennek a tízszerese.
Az e-napló – mit kell tudnod?
Az elektronikus építési napló (e-napló) 2026-ban minden lakóépület-építésnél kötelező. Ez egy online rendszer az e-epites.hu portálon, ahol:
- A kivitelező napi bejegyzéseket készít (milyen munkát végeztek, milyen anyagot használtak)
- A tervezői művezetés bejegyzi az ellenőrzési észrevételeket
- A műszaki ellenőr (ha van) dokumentálja a minőségellenőrzést
- Az építtető (te) hozzáfér az összes bejegyzéshez
Ha később vita lesz a kivitelezővel (garanciális probléma, minőségi reklamáció), az e-napló a jogi bizonyíték. Nélküle szó áll szó ellen.
Mennyibe kerül az egész – a reális költségek?
Az „engedélyezés" szó megtévesztő, mert a hatósági díj eltörpül a tervezési költség mellett.
Egyszerű bejelentés költségei (120 m²-es családi ház):
| Tétel | Költség |
|---|---|
| Építészeti terv (bejelentési szint) | 1,5-3,0 millió Ft |
| Tartószerkezeti terv (statikus) | 300-600 ezer Ft |
| Épületgépészeti terv | 300-500 ezer Ft |
| Épületvillamossági terv | 200-400 ezer Ft |
| Energetikai számítás | 80-150 ezer Ft |
| Geodéziai felmérés | 80-150 ezer Ft |
| Talajmechanikai vizsgálat | 100-200 ezer Ft |
| e-Építés portál díj | 0 Ft |
| Összesen | 2,5-5,0 millió Ft |
A tervezői művezetés (450-750 ezer Ft) erre jön rá. Ez a teljes bekerülési költség 4-7%-a – pont annyi, amennyit a nemzetközi gyakorlat is javasol.
Amit az engedély nélküli építkezésről tudnod kell
Nem érdemes. A bírság 2026-ban minimum 300 ezer Ft + az építési érték 20%-a. Egy 60 milliós háznál ez 12,3 millió Ft. Ráadásul:
- A bank nem finanszíroz engedély nélküli épületet
- Az ingatlan nem kerülhet be a földhivatalba → nem adható el hivatalosan
- Az önkormányzat bontást is elrendelhet (és ez nem elméleti – évente több száz esetben megtörténik)
- Az utólagos fennmaradási engedély drágább és bonyolultabb, mint az eredeti engedélyezés
Döntési keret – mit tegyél először?
1. Nézd meg a HÉSZ-t. A helyi építési szabályzat határozza meg, mit építhetsz a telkedre. Az önkormányzat honlapján elérhető, vagy a főépítész tud felvilágosítást adni.
2. Válassz építészt. Az engedélyezés az ő feladata – te az igényeket fogalmazod meg, ő fordítja le jogi és műszaki nyelvre.
3. Ne spórolj a szakterveken. A tartószerkezeti, gépészeti és elektromos tervek nem opcionálisak – nélkülük az építkezés kockázatos és a bank sem finanszíroz.
4. Számolj 3-6 hónappal. A tervezés + engedélyezés együtt ennyi idő. Ne a tavaszi építkezés-indulás előtt 2 héttel kezdd el.
Személyre szabott árajánlat kell?
Minden építkezés egyedi. Ha pontos költségbecslést szeretnél a te terveidhez, kérj ingyenes, kötelezettségmentes árajánlatot helyi kivitelezőktől.
::: faq
Mikor elég az egyszerű bejelentés és mikor kell teljes építési engedély?
300 m² alatti új lakóépület építéséhez elegendő az egyszerű bejelentés. Teljes építési engedély kell 300 m² feletti épületnél, nem lakóépületnél (irodaház, üzlet), műemlék közelében, vagy ha a helyi építési szabályzat előírja. :::
::: faq
Mennyibe kerül az építési engedélyezés?
Az egyszerű bejelentés hatósági díja 0 Ft – az igazi költség az építész tervezési díja (2-5 millió Ft). Teljes építési engedélynél az eljárási díj 20-50 ezer Ft, plusz a tervdokumentáció és szaktervek díja. :::
::: faq
Mennyi ideig tart az engedélyezés?
Egyszerű bejelentésnél 15-20 nap a tudomásulvétel, ezután indulhat az építkezés. Teljes építési engedélynél 60 nap az ügyintézési határidő, de a gyakorlatban hiánypótlásokkal 3-6 hónap. :::
::: faq
Mi változott 2025-ben az építési engedélyezésben?
A 281/2024 Korm. rendelet 2025. január 1-től új eljárási rendet hozott: az egyszerű bejelentés formális közigazgatási eljárás lett, 20 napos várakozási idő, kötelező tervezői művezetés és e-napló minden lakóépületnél. :::
::: faq
Mihez nem kell sem engedély, sem bejelentés?
Kerítés (2 m-ig), kerti tároló (6 m²-ig), napelemes rendszer meglévő tetőn, belső átalakítás teherhordó szerkezet érintése nélkül, nyílászáró csere azonos méretben, homlokzati hőszigetelés. :::