Ugyanaz a ház, 22% különbség
Két egyforma, 130 m²-es ház. Az egyik magánszemély megrendelésére, lakóházként épül – 5% áfa. A másikban egy garázs is van, ami 27%-kal adózik. A különbség nem aprópénz: a 22 százalékpont egy 70 milliós építkezésnél tízmilliós nagyságrendű tétel. És aki a teljes árat egy kulccsal számolja, garantáltan elszámolja magát.
A házépítés áfája 2026-ban háromféle lehet: 5%, 0% vagy 27% – és nem mindegy, melyik mire vonatkozik. Ez a cikk tisztázza, mikor melyik kulcs él, milyen feltételekkel, és hol a leggyakoribb félreszámolás. A készültségi fokok ára és a házépítés teljes költsége mellett ez az adójogi réteg.
[info] A cikk értelmezési keret, nem adótanácsadás. A konkrét esetedet mindig egyeztesd könyvelővel vagy a NAV iránymutatása alapján.
A három áfakulcs egy táblázatban
| Helyzet | Áfakulcs | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Magánszemély, új lakóház (≤300 m²) | 5% | kedvezményes lakásáfa, 2026.12.31-ig |
| Cég megrendelő (fordított adózás) | 0% | a cég számolja el az áfát |
| Garázs építése | 27% | normál kulcs, a lakóház 5%-a mellett is |
| Nyaraló, melléképület | 27% | nem minősül lakóingatlannak |
Az 5% kedvezményes lakásáfa – a fő szabály
Új, egylakásos lakóház (családi ház) építésére 2026-ban 5% kedvezményes áfa vonatkozik, ha az összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 m²-t (többlakásos ingatlanban kialakított lakásnál a határ 150 m²). A Nemzeti Adó- és Vámhivatal tájékoztatása szerint a kedvezmény 2025-től további két évig, 2026. december 31-ig él.
A kedvezményes 5%-os kulcsot 2027. január 1-jével kivezetik. Az átmeneti szabály szerint azonban 2030. december 31-ig is alkalmazható, ha építési engedélyhez kötött munkánál az engedélyt 2026 végéig megadták, egyszerű bejelentésnél pedig azt 2026 végéig tudomásul vették. Ez azoknak fontos, akiknek a kivitelezése áthúzódik 2027 utánra – a Bankmonitor összefoglalója is részletezi az átmeneti rendelkezéseket.
A 300 m²-es határ kemény korlát: ha a ház hasznos alapterülete akár egy négyzetméterrel is túllépi, a teljes ingatlanra a normál 27%-os kulcs vonatkozik. Ezért a tervezésnél a hasznos alapterület számítása nem formaság – az Építési jog szakportál is kiemeli ennek jelentőségét.
A 0% – fordított adózás cégeknek
Ha a megrendelő cég (nem magánszemély), az építőipari kivitelezésre a fordított adózás (FAD) szabályai vonatkoznak. Ekkor a vállalkozó 0%-os, áfa nélküli számlát állít ki, és az áfát maga a megrendelő cég számolja el és vallja be.
A fordított adózás nem azt jelenti, hogy nincs áfa – hanem hogy az adófizetési kötelezettség a megrendelő céghez kerül. A cég bevallja és (jellemzően) levonja az áfát, így pénzforgalmilag semleges lehet, de adminisztrációt és pontos könyvelést igényel. Ez a magánszemély megrendelőre NEM vonatkozik – ott a vállalkozó számlázza az 5% (vagy 27%) áfát.
A 27% – ami sokak számláját megdobja
A garázs, a nyaraló és a melléképület nem minősül lakóingatlannak, ezért rájuk a normál 27%-os áfakulcs vonatkozik – akkor is, ha a lakóház maga 5%-os kedvezményt kap.
Egy építtető 130 m²-es házat tervezett 5%-os áfával, plusz egy 25 m²-es beépített garázzsal. A háztestre tényleg 5% jött, de a garázsra 27%. A garázs nettó 6 millió Ft-os kivitelezésén a 27% és az 5% közötti különbség (22 százalékpont) kb. 1,3 millió forint plusz áfa volt – amivel előzetesen nem számolt. Tanulság: a vegyes funkciójú építkezésnél a számlán a lakórész és a garázs külön áfakulccsal szerepel.
Ezért a költségvetésnél a garázst, teraszfedést, melléképületet mindig külön, 27%-os áfával kell számolni, nem a lakóház kedvezményes kulcsával.
A bruttó-nettó alapterület csapdája
Az áfaszámítás mellett a másik gyakori félreértés a vetítési alap. A favázas és készház-ajánlatok többsége a bruttó, külső falsíkokkal mért alapterületre adja a fajlagos négyzetméterárat. A nettó (belső) alapterületre vetített ár kb. 20%-kal magasabb.
Egy ajánlat összehasonlításakor két dolgot tisztázz: (1) bruttó vagy nettó alapterületre szól a m²-ár, (2) milyen áfakulccsal. Két ajánlat „négyzetméterára" addig nem összehasonlítható, amíg ezt nem tudod – a különbség 130 m²-nél több millió forint is lehet, anélkül, hogy az egyik ajánlat „drágább" lenne.
Mire figyelj? – Áfa-ellenőrzőlista
Az áfa nem mellékes tétel: a kedvezményes 5% és a normál 27% közötti 22 százalékpont egy átlagos házépítésen sokmilliós különbség. A készház-szerződés aláírása előtt tisztázd, melyik kulcs vonatkozik a te helyzetedre, és vegyél figyelembe minden vegyes funkciójú részt (garázs, melléképület). A támogatások és az áfa együtt határozzák meg a tényleges nettó terhedet.
Személyre szabott árajánlat kell?
Az áfa és a teljes költség a ház típusától, méretétől és a megrendelő státuszától függ. Ha pontos, áfával együtt számolt árajánlatot szeretnél, kérj ingyenes, kötelezettségmentes ajánlatot helyi kivitelezőktől.
Mennyi áfa van az új ház építésén 2026-ban?
Új, egylakásos lakóház építésére 2026-ban 5% kedvezményes lakásáfa vonatkozik, ha az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 300 m²-t (lakás esetén 150 m²). A kedvezmény 2026. december 31-ig él, utána 2027-től kivezetik, de átmeneti szabály szerint 2030 végéig is alkalmazható, ha az építési engedélyt 2026 végéig megadták (vagy az egyszerű bejelentést tudomásul vették). A garázs és a nyaraló 27%-os áfával adózik.
Mekkora a kedvezményes lakásáfa alapterületi határa?
Egylakásos lakóingatlannál (családi háznál) az összes hasznos alapterület legfeljebb 300 m² lehet, többlakásos ingatlanban kialakított lakásnál legfeljebb 150 m². E felett a teljes ingatlanra a normál 27%-os áfa vonatkozik. A hasznos alapterület számítását érdemes könyvelővel vagy a NAV iránymutatása alapján ellenőrizni, mert a határ átlépése jelentős adókülönbség.
Miért 0% az áfa, ha cégként építkezem?
Mert az építőipari kivitelezésre a fordított adózás (FAD) szabályai vonatkoznak: a vállalkozó 0%-os, áfa nélküli számlát állít ki, és az áfát maga a megrendelő cég számolja el és vallja be. Ez nem áfamentesség, hanem az adófizetés áthárítása a megrendelőre. Magánszemély megrendelőnél ezzel szemben a kedvezményes 5% (vagy a normál 27%) áfát a vállalkozó számlázza ki.
A garázs is 5%-os áfával adózik?
Nem. A garázs építése a normál 27%-os áfakulcs alá esik, akkor is, ha a lakóház maga 5%-os kedvezményt kap. Ezért egy garázzsal együtt épülő háznál a számlán a lakórész 5%-kal, a garázs 27%-kal szerepel. Ha valaki a teljes árat 5%-kal számolja, alulbecsli a költséget – a garázs áfakülönbsége több százezer forint is lehet.
Meddig él az 5 százalékos lakásáfa?
Az 5 százalékos kedvezményes lakásáfa 2026. december 31-ig alkalmazandó, 2027. január 1-jével kivezetik. Az átmeneti szabály szerint azonban 2030. december 31-ig is alkalmazható a kedvezmény, ha építési engedélyhez kötött munkánál az engedélyt 2026 végéig megadták, egyszerű bejelentésnél pedig azt 2026 végéig tudomásul vették. Ez fontos azoknak, akiknek a kivitelezése áthúzódik 2027 utánra.